Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Beurteilung des Werts einer Immobilie, bei der der Wert der Immobilie anhand ihrer Einnahmepotenziale ermittelt wird. Dieses Verfahren wird in der Praxis häufig verwendet und findet insbesondere Anwendung bei der Bewertung von Mietobjekten, Gewerbeimmobilien und Grundstücken, die Ertragsmöglichkeiten bieten.

Um den Ertragswert zu bestimmen, werden Prognosen für die zukünftigen Einnahmen und Ausgaben der Immobilie erstellt. Dies umfasst Schätzungen der erzielbaren Mieteinnahmen, der Verwaltungskosten und der Instandhaltungskosten der Immobilie, die über die Dauer des Bewertungszeitraums abgezinst werden. Der so ermittelte Barwert der zukünftigen Einnahmen bildet die Basis für die Bewertung der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren kann in verschiedenen Varianten angewendet werden, darunter das reine Einkommenswertverfahren oder das modifizierte Ertragswertverfahren. Im letzteren Fall wird zusätzlich zum Barwert der zukünftigen Einnahmen auch der Substanzwert der Immobilie berücksichtigt, der sich aus dem Sachwertverfahren ableitet. Die Auswahl der Methode hängt vor allem von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und dem Zweck der Bewertung ab.

Die Ermittlung des Ertragswerts kann mitunter komplex sein und erfordert Fachkenntnisse und Erfahrung. Daher ist es ratsam, erfahrene Immobilienbewerter oder Sachverständige hinzuzuziehen, um das Verfahren anzuwenden.

Insgesamt stellt das Ertragswertverfahren ein wichtiges Instrument für die Immobilienbewertung dar, da es eine objektive und realitätsnahe Bewertung von Immobilien basierend auf ihren Ertragsmöglichkeiten ermöglicht. Es wird insbesondere bei der Finanzierung von Immobilienprojekten oder bei Kauf- und Verkaufsentscheidungen von Immobilien eingesetzt.