Bestandsimmobilie Glossar

1. Definition und Bedeutung

Eine Bestandsimmobilie ist ein bereits bestehendes Gebäude oder eine bestehende Wohnung, im Gegensatz zu Neubauten (Neubauimmobilien), die sich noch in Planung oder Bau befinden. Bestandsimmobilien haben häufig eine längere Nutzungsgeschichte und weisen oft individuelle Eigenschaften und Einflüsse aus ihrer bisherigen Nutzung auf. Sie können Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder sonstige Immobilienarten umfassen.

2. Rechtsgrundlagen

Der Kauf, Verkauf und die Nutzung von Bestandsimmobilien sind durch verschiedene rechtliche Regelungen und Gesetze geregelt:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Enthält grundlegende Bestimmungen zum Kaufvertrag (§ 433 ff. BGB), zum Mietrecht (§ 535 ff. BGB) sowie zum Recht der Sachmängel und Gewährleistung (§ 434 ff. BGB).

Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für Wohnungseigentümergemeinschaften und die Verwaltung von Eigentumswohnungen.

Baugesetzbuch (BauGB) und Landesbauordnungen (LBO): Enthalten Vorschriften zur Nutzung, Bebauung und Änderung von Immobilien. Insbesondere muss bei Renovierung oder Umbau von Bestandsimmobilien auf die Einhaltung dieser Vorschriften geachtet werden.

3. Vorteile und Herausforderungen von Bestandsimmobilien

Vorteile

Sofort verfügbare Bausubstanz: Bestandsimmobilien sind meist sofort oder kurzfristig verfügbar, was den Einzug oder die Nutzung unmittelbar ermöglicht.

Etablierte Nachbarschaften und Infrastruktur: Bestandsimmobilien befinden sich häufig in bereits entwickelten und etablierten Wohn- oder Gewerbegebieten mit vorhandener Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, etc.).

Charme und Individualität: Ältere Bestandsimmobilien können architektonische Details und Stilelemente besitzen, die Neubauten oft fehlen. Sie vermitteln Charakter und Individualität.

Kostentransparenz: Die genauen Erwerbskosten einer Bestandsimmobilie lassen sich im Voraus gut kalkulieren, anders als bei Neubauten, bei denen Nachträge und Bauverzögerungen zu Mehrkosten führen können.

Herausforderungen

Sanierungs- und Instandhaltungsbedarf: Bestandsimmobilien haben oft einen gewissen Sanierungs- oder Instandhaltungsbedarf, der zusätzliche Kosten verursachen kann.

Energetische Effizienz: Ältere Bestandsimmobilien entsprechen möglicherweise nicht dem aktuellen Stand der Technik in Bezug auf energetische Effizienz und müssen gegebenenfalls modernisiert werden, um den heutigen Anforderungen zu genügen.

Rechtliche Unsicherheiten: Bestehende bauliche Änderungen oder Umbauten können möglicherweise nicht den aktuellen bau- und planungsrechtlichen Vorschriften entsprechen, was rechtliche Unsicherheiten verursachen kann.

4. Kaufprozess und wichtige Aspekte bei Bestandsimmobilien

Kaufprozess

Der Kaufprozess für Bestandsimmobilien ähnelt dem bei Neubauten, weist jedoch einige spezifische Besonderheiten und Prüfungen auf:

1. Suche und Besichtigung: Interessenten suchen nach geeigneten Bestandsimmobilien über Immobilienportale, Makler oder private Angebote. Mehrere Besichtigungen helfen, den Zustand und die Eignung der Immobilie zu bewerten.

2. Prüfung der Unterlagen: Vor Vertragsabschluss sollten sorgfältig alle relevanten Unterlagen geprüft werden, darunter:

• Grundbuchauszug: Informationen zu Eigentumsverhältnissen und etwaigen Belastungen.

• Baulastenverzeichnis: Nachweise über eventuelle Baulasten und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen.

• Baupläne und Baugenehmigungen: Historische Unterlagen über Baumaßnahmen und Genehmigungen.

• Energieausweis: Dokumentiert die energetische Effizienz der Immobilie.

• Mietverträge: Bei vermieteten Immobilien sollten bestehende Mietverträge geprüft werden.

3. Zustand und Wertgutachten: Es ist ratsam, den baulichen Zustand und den Marktwert der Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen bewerten zu lassen.

4. Finanzierung und Kaufvertrag: Auf Basis der Bewertungsergebnisse und Finanzierungszusagen der Bank wird der Kaufvertrag ausgearbeitet und notariell beurkundet.

Wichtige Prüfungen

Bausubstanz und technische Anlagen: Zustand der Dachkonstruktion, Fundamente, Fassaden, Installationen (Heizung, Elektro, Sanitär) sollte geprüft werden, um notwendige Investitionen abzuschätzen.

Schadstoffbelastungen: Möglicherweise vorhandene Schadstoffe (z.B. Asbest) sollten identifiziert und bewertet werden, da deren Entfernung kostspielig sein kann.

Denkmalschutz: Falls das Gebäude unter Denkmalschutz steht, sind mögliche Auflagen und Einschränkungen für Sanierungs- und Umbaumaßnahmen zu beachten.

5. Finanzierung von Bestandsimmobilien

Eine solide Finanzierung ist entscheidend für den Erwerb einer Bestandsimmobilie:

Eigenkapital: In der Regel verlangen Banken einen Eigenkapitalanteil von 20-30% des Kaufpreises. Weitere finanzielle Rücklagen für Modernisierung und Instandsetzung sind empfehlenswert.

Hypothekendarlehen: Kreditinstitute bieten verschiedene Darlehensformen an. Die Höhe des Darlehens orientiert sich am Beleihungswert, der konservativ unter dem Marktwert angesetzt wird.

Fördermittel: Öffentliche Förderprogramme (z.B. KfW-Fördermittel) können zur Finanzierung von energetischen Sanierungen, Modernisierungen oder Umbaumaßnahmen genutzt werden.

6. Modernisierung und Sanierung von Bestandsimmobilien

Nach dem Erwerb einer Bestandsimmobilie können Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen notwendig werden:

Energetische Sanierung: Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz (z.B. Dämmung, Austausch der Fenster, Erneuerung der Heizanlage) senken langfristig die Betriebskosten und steigern den Wert der Immobilie.

Grundrissänderungen: Anpassungen des Raumlayouts können notwendig sein, um den heutigen Wohnstandards und Bedürfnissen gerecht zu werden.

Schadstoffsanierung: Entfernen von schadstoffbelasteten Materialien (z.B. Asbest) muss fachgerecht durchgeführt und ggf. behördlich begleitet werden.

Renovierung und Instandhaltung: Regelmäßige Renovierungsmaßnahmen (z.B. Anstrich, Fußbodenarbeiten) sind oft notwendig, um den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie zu erhalten.

7. Vermietung von Bestandsimmobilien

Für Investoren, die Bestandsimmobilien zur Kapitalanlage erwerben, ist die Vermietung ein wesentlicher Aspekt:

Mietrechtliche Rahmenbedingungen: Bestandsmietverträge müssen überprüft und den relevanten gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Mietanpassungen und -erhöhungen sind an strikte Regeln gebunden.

Instandhaltungsrücklagen: Rücklagen für künftige Instandhaltungsmaßnahmen sollten gebildet werden, um den Zustand der Immobilie zu gewährleisten und Mietausfälle zu vermeiden.

Verwaltung und Betriebskosten: Professionelle Hausverwaltung kann den Vermieter entlasten und eine effiziente Betriebskostenabrechnung sicherstellen.

8. Praxisbeispiel: Kauf und Modernisierung eines Mehrfamilienhauses

Ein Investor plant den Kauf eines 50 Jahre alten Mehrfamilienhauses mit 12 Wohneinheiten:

Besichtigung und Bewertung: Mehrere Besichtigungen und eine bautechnische Bewertung durch einen Gutachter werden durchgeführt. Es wird festgestellt, dass Dach und Fassade erneuert sowie die Heizungsanlage modernisiert werden müssen.

Prüfung der Unterlagen: Der Investor prüft Grundbuchauszüge, Baulastenverzeichnis und bestehende Mietverträge. Es wird festgestellt, dass keine gravierenden rechtlichen Hindernisse bestehen.

Finanzierung: Die Finanzierung erfolgt unter Einbeziehung eines Hypothekendarlehens mit einem Eigenkapitalanteil von 25%. Zusätzliche Fördermittel der KfW für energetische Sanierungsmaßnahmen werden beantragt.

Modernisierungsmaßnahmen: Nach dem Kauf wird eine umfassende energetische Sanierung durchgeführt: Austausch der Fenster, Dämmung der Fassade, Erneuerung des Daches und Austausch der Heizungsanlage. Die Kosten werden durch die Förderung teilweise gedeckt.

Vermietung: Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen werden die Wohnungen neu vermietet. Die verbesserten energetischen Eigenschaften und der moderne Zustand der Wohnungen ermöglichen eine Mieterhöhung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.

Fazit

Bestandsimmobilien bieten vielfältige Chancen und Herausforderungen für Käufer und Investoren. Sie repräsentieren eine sofort verfügbare Substanz mit etablierter Infrastruktur und gegebenenfalls historischem Charme. Jedoch erfordern sie oft umfassende Prüfungen, Modernisierungen und eine sorgfältige rechtliche und finanzielle Planung. Mit den richtigen Strategien und einem klaren Verständnis der rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen können Bestandsimmobilien eine wertvolle und rentable Investition darstellen.