Beleihungswert Glossar

1. Definition und Bedeutung

Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff im Immobilien- und Kreditwesen. Er beschreibt den Wert einer Immobilie, den eine Bank oder ein Finanzinstitut als Basis für die Gewährung eines Darlehens heranzieht. Der Beleihungswert wird dabei konservativ geschätzt und liegt in der Regel unter dem aktuellen Marktwert (Verkehrswert) der Immobilie. Ziel ist es, das Risiko für den Kreditgeber zu minimieren, indem ein Puffer im Falle einer Wertminderung der Immobilie berücksichtigt wird. Der Beleihungswert dient somit als Sicherungsgröße im Hypothekarkreditgeschäft.

2. Rechtsgrundlagen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Ermittlung des Beleihungswertes sind in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen geregelt:

Pfandbriefgesetz (PfandBG): Das Pfandbriefgesetz regelt die Emission von Pfandbriefen, die durch Hypotheken besichert sind. Es enthält auch Bestimmungen zur Ermittlung des Beleihungswertes, um die Sicherheit der Pfandbriefgläubiger zu gewährleisten.

BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung): Diese Verordnung konkretisiert die gesetzlichen Vorgaben zur Beleihungswertermittlung und gibt detaillierte Vorgaben zu den Verfahren, Methoden und Kriterien, die bei der Ermittlung des Beleihungswertes anzuwenden sind.

Internationale Bewertungsstandards (IVS) und Europäische Bewertungsstandards (EVS): Diese Standards bieten normative Leitlinien zur Immobilienbewertung und finden auch bei der Ermittlung des Beleihungswertes Anwendung.

3. Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes

Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt in mehreren Schritten und unter Anwendung spezifischer Bewertungsmethoden:

Schritt 1: Objektbesichtigung und Datenaufnahme

Eine gründliche Besichtigung der Immobilie und die Erhebung aller relevanten Daten sind der erste Schritt. Hierbei werden Informationen zur Lage, Größe, Bausubstanz, Ausstattung und Nutzung der Immobilie zusammengetragen.

Schritt 2: Marktwertbestimmung

Der aktuelle Marktwert (Verkehrswert) der Immobilie wird ermittelt. Dies erfolgt in der Regel durch Anwendung der drei gängigen Bewertungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien.

• Sachwertverfahren: Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen plus Bodenwert.

• Ertragswertverfahren: Bestimmung des Wertes anhand der erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) der Immobilie.

Schritt 3: Ableitung des Beleihungswertes

Ausgehend vom ermittelten Marktwert wird der Beleihungswert unter Berücksichtigung eines Sicherheitspuffers abgeleitet. Dabei fließen folgende Faktoren ein:

• Langfristige Wertentwicklung: Prognose der nachhaltigen Wertentwicklung und -beständigkeit der Immobilie.

• Nutzungsrisiken: Berücksichtigung von wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Risiken, die die zukünftige Nutzung beeinträchtigen könnten.

• Marktsituation: Analyse der aktuellen und zukünftigen Marktsituation sowie der regionalen und sektoralen Besonderheiten.

Der Beleihungswert wird in der Regel konservativer angesetzt als der Marktwert, um auch in unsicheren Marktphasen ausreichende Sicherheit zu bieten.

4. Einflussfaktoren auf den Beleihungswert

Mehrere Faktoren beeinflussen den Beleihungswert einer Immobilie:

Lage: Die geographische Lage und die Mikrolage (z. B. Nachbarschaft, Infrastruktur) sind entscheidend für die Werthaltigkeit und zukünftige Wertentwicklung.

Nutzung: Die Art der Nutzung (Wohnimmobilie, Gewerbeimmobilie, Industrieimmobilie) sowie eventuelle Nutzungseinschränkungen wirken sich auf den Beleihungswert aus.

Bausubstanz und Zustand: Alter, Zustand und Qualität der Bausubstanz sowie Renovierungs- oder Sanierungsbedarf beeinflussen den Wert.

Rechtliche Rahmenbedingungen: Baurechtliche Bestimmungen, Grundbuchbelastungen und bestehende Mietverträge sind zu berücksichtigen.

Makroökonomische Faktoren: Wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Zinsniveau und allgemeine Marktentwicklungen spielen eine Rolle.

5. Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze

Der Begriff Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Immobilie. Er wird in Prozent angegeben und ist ein wesentlicher Faktor für die Risikobewertung des Darlehens:

• Ein hoher Beleihungsauslauf (z. B. 80% oder mehr) bedeutet, dass ein Großteil des Beleihungswertes durch das Darlehen finanziert wird, was ein höheres Risiko für den Kreditgeber darstellt.

• Ein niedrigerer Beleihungsauslauf (z. B. 60% oder weniger) bietet dem Kreditgeber mehr Sicherheit.

Die Beleihungsgrenze ist ein festgelegter Prozentsatz des Beleihungswertes, bis zu dem eine Bank einen Kredit gewähren kann. Diese Grenze hängt von den internen Richtlinien der Bank und den gesetzlichen Vorgaben ab und kann je nach Art der Immobilie und Kreditnehmer variieren.

6. Anwendungsbeispiele für den Beleihungswert

Im Bank- und Finanzwesen findet der Beleihungswert in verschiedenen Kontexten Anwendung:

Immobilienfinanzierung: Bei der Gewährung eines Hypothekendarlehens ermittelt die Bank den Beleihungswert, um die maximale Darlehenshöhe festzulegen.

Pfandbriefe: Hypothekenbanken, die Pfandbriefe emittieren, nutzen den Beleihungswert zur Absicherung ihrer Emissionen.

Bilanzierung und Risikobewertung: Der Beleihungswert dient als Basis für die Risikoeinschätzung und Bilanzierung von Immobilienbesitz und -finanzierungen innerhalb von Banken.

7. Herausforderungen und Risiken

Die Ermittlung des Beleihungswertes kann mit verschiedenen Herausforderungen und Risiken verbunden sein:

Marktschwankungen: Schwankungen am Immobilienmarkt können zu Unsicherheiten bei der Wertermittlung führen und die Belastbarkeit der Prognosen beeinträchtigen.

Subjektivität und Bewertungsfehler: Der Prozess der Wertermittlung beinhaltet subjektive Einschätzungen und kann zu Bewertungsfehlern führen. Eine sorgfältige und standardisierte Bewertung ist daher unerlässlich.

Zukunftsprognosen: Die langfristige Wertbeständigkeit einer Immobilie ist schwer vorherzusagen, und unvorhergesehene Ereignisse können erhebliche Auswirkungen auf den Beleihungswert haben.

8. Rechtsschutz und regulatorische Anforderungen

Um die Qualität und Sicherheit der Beleihungswertermittlung zu gewährleisten, unterliegen Banken und Finanzinstitute strengen regulatorischen Anforderungen:

Eigenkapitalanforderungen nach Basel III: Diese Vorgaben regeln die Eigenkapitalunterlegung von Kreditinstituten und verlangen eine sorgfältige Risikobewertung, einschließlich der Ermittlung des Beleihungswertes.

Aufsicht durch die BaFin: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht die Einhaltung der gesetzlichen und regulatorischen Vorgaben zur Beleihungswertermittlung.

Interne Kontrollsysteme: Banken sind verpflichtet, interne Kontrollsysteme und Bewertungsrichtlinien zu implementieren, um die Qualitätssicherung und Risikominimierung bei der Beleihungswertermittlung zu gewährleisten.

9. Praxisbeispiel: Immobilienfinanzierung und Beleihungswert

Ein konkretes Beispiel für die Anwendung des Beleihungswertes in der Praxis:

Beispiel: Finanzierung eines Einfamilienhauses

Ein Bauherr plant den Kauf und die Finanzierung eines Einfamilienhauses mit einem Marktwert von 400.000 Euro. Die finanzierende Bank ermittelt den Beleihungswert der Immobilie nach den oben beschriebenen Methoden und setzt ihn auf 350.000 Euro fest, um mögliche Marktrisiken und zukünftige Wertänderungen zu berücksichtigen.

Beleihungsauslauf: Der Bauherr benötigt ein Darlehen von 280.000 Euro, was einem Beleihungsauslauf von 80% des Beleihungswertes entspricht.

Beleihungsgrenze: Die Bank hat eine interne Beleihungsgrenze von 80% für Wohnimmobilien. Der beantragte Kredit entspricht genau dieser Grenze und wird daher genehmigt.

Regulatorische Prüfung: Die Bank überprüft die Ermittlung des Beleihungswertes und die Einhaltung der internen und regulatorischen Vorgaben durch ihre internen Prüfsysteme und durchläuft die Aufsichtskontrollen der BaFin.

Fazit

Der Beleihungswert ist eine fundamentale Größe im Immobilien- und Kreditwesen, die die Grundlage für die Gewährung von Darlehen und die finanzielle Absicherung von Hypothekarkrediten bildet. Eine sorgfältige und konservative Ermittlung des Beleihungswertes minimiert die Risiken für Kreditgeber und gewährleistet die Stabilität und Sicherheit des Hypothekarkreditgeschäfts. Trotz der komplexen Herausforderungen und Risiken spielt der Beleihungswert eine entscheidende Rolle bei der Gewährleistung von Rechtssicherheit und finanzieller Stabilität im Immobilienmarkt.