Grundsteuer Glossar

1. Definition und Bedeutung

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf das Eigentum an Grundstücken und deren bebauten oder unbebauten Flächen erhoben wird. Sie stellt eine bedeutende Einnahmequelle für Gemeinden und Städte dar und wird jährlich von allen Grundstückseigentümern zur Finanzierung örtlicher Aufgaben und Infrastruktur erhoben. Die Höhe der Grundsteuer ist abhängig vom Wert des Grundstücks sowie von der darauf befindlichen Bebauung und wird durch ein festgelegtes Berechnungsverfahren ermittelt.

2. Rechtsgrundlagen

Die rechtliche Basis für die Erhebung der Grundsteuer in Deutschland bildet das Grundsteuergesetz (GrStG) sowie die Bewertungsgesetze (BewG). Veränderungen und Neuordnungen der Grundsteuerregelungen werden durch Gesetzesreformen wie die Grundsteuerreform von 2019 umgesetzt.

Grundsteuergesetz (GrStG): Dieses Gesetz regelt die Erhebung, Berechnung, und Hebesätze der Grundsteuer. Es definiert, welche Grundstücke und Immobilien der Steuerpflicht unterliegen und wie die Steuer berechnet wird.

Bewertungsgesetz (BewG): Das Bewertungsgesetz stellt die Bewertungsgrundlage für Grundstücke und Immobilien bereit, die zur Ermittlung des Einheitswertes bzw. Grundsteuerwertes dient.

Grundsteuerreform 2019: Die Reform zielt darauf ab, eine verfassungskonforme und gerechtere Berechnungsgrundlage zu schaffen. Kernpunkte sind die Neubewertung der Grundstücke und die Einführung des „Bundesmodells“ sowie der Möglichkeit für Bundesländer, eigene Modelle („Öffnungsklausel“) zu entwickeln.

3. Arten der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird in zwei Hauptarten unterteilt:

Grundsteuer A (Landwirtschaft): Diese Steuerart betrifft land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Hierzu zählen landwirtschaftlich genutzte Böden, Forstflächen und Gärtnereien.

Grundsteuer B (Bebaute und unbebaute Grundstücke): Die Grundsteuer B bezieht sich auf alle anderen Grundstücke, also bebaute und unbebaute Grundstücke im städtischen und ländlichen Bereich. Hierunter fallen Wohngebäude, Geschäftsgebäude und Baugrundstücke.

4. Berechnungsverfahren

Das Berechnungsverfahren der Grundsteuer gliedert sich in mehrere Schritte:

1. Bewertung des Grundstücks:

• Einheitswert: Der Einheitswert eines Grundstücks dient als Basis zur Berechnung der Grundsteuer. Er wird von den Finanzbehörden basierend auf den Regelungen des Bewertungsgesetzes ermittelt. Die bisher verwendeten Einheitswerte stammen größtenteils aus den Jahren 1964 (alte Länder) und 1935 (neue Länder).

• Grundsteuerwert (neues Modell): Mit der Grundsteuerreform 2019 wird dieser durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt, der regelmäßig aktualisiert wird und realistischere Marktwerte widerspiegeln soll.

2. Steuermesszahl:

• Steuermesszahl: Diese Zahl wird vom Gesetzgeber festgelegt und bestimmt, wie viel Prozent des Einheitswerts als Grundsteuer heranzuziehen ist. Für die Grundsteuer B beträgt sie grundsätzlich 0,34%, für die landwirtschaftliche Grundsteuer A liegt sie bei 0,16%. Diese Werte können durch die Reform und länderspezifische Anpassungen variieren.

3. Hebesatz:

• Hebesatz: Der Hebesatz wird von den einzelnen Gemeinden festgelegt und variiert stark zwischen den Kommunen. Er multipliziert die Steuerbemessungsgrundlage, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Beispielsweise kann ein Hebesatz in München bei 535%, in anderen ländlichen Gemeinden jedoch weit darunterliegen.

4. Berechnung der Grundsteuer:

• Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Beispiel:

• Grundsteuerwert eines Grundstücks: 100.000 Euro

• Steuermesszahl: 0,34%

• Hebesatz (Gemeinde): 400%

• Berechnung: 100.000 Euro x 0,34% x 400% = 1.360 Euro

5. Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform wurde umgesetzt, um das Berechnungsverfahren der Grundsteuer verfassungskonform zu gestalten und realitätsnäher zu machen. Vor der Reform basierten die Einheitswerte auf veralteten Marktverhältnissen, was eine ungleiche Steuerbelastung zur Folge hatte.

Bundesmodell: Das neue Modell der Grundsteuerreform bewertet alle Grundstücke und Gebäude nach den aktuellen Marktwerten und berücksichtigt Faktoren wie Bodenrichtwerte, Gebäudefläche und Baujahr.

Öffnungsklausel: Die Öffnungsklausel lässt den Bundesländern die Möglichkeit, eigene Bewertungsmodelle zu entwickeln. Einige Bundesländer haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und länderspezifische Modelle eingeführt.

Bewertungssysteme der Länder:

• Einheitswertmodell (Bayern): Hier bleibt man bei einer modifizierten Form des Einheitswerts.

• Bodenwertmodell (Hamburg): Orientiert sich am Bodenrichtwert und einer pauschalen Gebäudefläche.

• Flächenmodell (Hessen): Bewertet Grundstücke anhand der Fläche des Grundstücks und der Gebäudefläche.

6. Vorteile und Herausforderungen der Reform

Vorteile:

• Gerechtigkeit: Die Neubewertung führt zu einer gerechteren Verteilung der Steuerlast. Grundstücke mit höherem Marktwert und besserer Lage tragen eine größere Steuerlast.

• Aktualität: Regelmäßige Aktualisierung der Bewertungsgrundlagen führt zu einer realistischeren Abbildung des Marktwerts.

• Transparenz: Einheitlichere und aktuelle Bewertungsgrundlagen schaffen Transparenz und Akzeptanz.

Herausforderungen:

• Umsetzungsaufwand: Die Bewertung aller Grundstücke und die Anpassung der Hebesätze erfordert erheblichen Aufwand sowohl für Behörden als auch für Grundstückseigentümer.

• Komplexität: Unterschiedliche Bewertungsmodelle in den Bundesländern können zu Verwirrung und administrativen Herausforderungen führen.

• Übergangsregelungen: Die Umstellung auf das neue System benötigt Übergangsregelungen, die die Anwendung der alten und neuen Bewertungssysteme koordinieren.

7. Zahlung und Fälligkeit

Die Grundsteuer wird jährlich erhoben und in der Regel in vier Quartalsraten gezahlt. Die genauen Zahlungsfristen und -modalitäten werden von der jeweiligen Kommune festgelegt und im Steuerbescheid aufgeführt.

Grundsteuerbescheid: Der Grundsteuerbescheid wird den Grundstückseigentümern von der zuständigen Gemeinde zugestellt und enthält die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer sowie die Fälligkeitstermine.

Fälligkeit:

• Quartalsweise Zahlung: Die grundsätzlichen Zahlungstermine sind der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eines Jahres.

• Gesamtsumme: Grundstückseigentümer haben auch die Möglichkeit, die gesamte Grundsteuer auf einmal zu Anfang des Jahres zu zahlen.

8. Pflichten der Grundstückseigentümer

Grundstückseigentümer haben verschiedene Pflichten im Zusammenhang mit der Grundsteuer:

Meldepflicht: Änderungen des Grundstücksbestands oder der Nutzung müssen rechtzeitig den zuständigen Behörden gemeldet werden.

Zahlungspflicht: Grundstückseigentümer sind verpflichtet, die Grundsteuer fristgerecht zu zahlen. Verspätete Zahlungen können zu Säumnisgebühren und Zinsen führen.

Aufbewahrungspflicht: Steuerbescheide und relevante Dokumente sollten sorgfältig aufbewahrt werden, da sie für die Nachprüfung und eventuelle Einsprüche benötigt werden könnten.

9. Besondere Regelungen und Ausnahmen

Es gibt bestimmte Fälle, in denen Grundstückseigentümer von der Grundsteuer befreit sind oder reduzierte Sätze gelten:

Befreiungen und Ermäßigungen: Gemeinnützige Organisationen, Kirchen und Eigentümer von Denkmalschutzobjekten können von der Grundsteuer befreit sein oder Ermäßigungen erhalten.

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe: Diese Betriebe unterliegen der Grundsteuer A und können spezielle Freibeträge und Ermäßigungen in Anspruch nehmen.

Härtefallregelungen: In besonderen Härtefällen kann auf Antrag eine Erlassung oder Stundung der Grundsteuer erfolgen.

10. Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Die Grundsteuer kann für vermietete Immobilien auf die Mieter umgelegt werden. Dies geschieht in der Regel über die Nebenkostenabrechnung gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Umlage auf Mieter:

• Nebenkostenabrechnung: Vermieter sind berechtigt, die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

• Transparenz: Die Grundsteuer muss als separater Posten in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen werden, um die Transparenz zu gewährleisten.

Belastung für Mieter: Änderungen in der Grundsteuer, insbesondere durch Steuerreformen und Anpassungen der Hebesätze, können direkte Auswirkungen auf die Mietnebenkosten haben.

11. Digitalisierungs- und Zukunftsaussichten

Digitalisierung: Die Digitalisierung der Steuerverwaltung und Grundsteuerberechnung ermöglicht effizientere Prozesse und eine vereinfachte Kommunikation zwischen Grundstückseigentümern und Behörden. Online-Portale und digitale Steuerbescheide tragen zur Modernisierung bei.

Zukunftsaussichten: Die fortlaufende Optimierung und Anpassung der Grundsteuerberechnung sowie strukturelle Veränderungen bei der Verwaltung zielen darauf ab, das System gerechter, transparenter und effizienter zu gestalten.

Nachhaltigkeit: Künftige Entwicklungen könnten vermehrte Anreize für umweltgerechtes Bauen und nachhaltige Grundstücksnutzung bieten, indem ökologische Aspekte stärker berücksichtigt werden.

12. Fallbeispiele und Praxisanwendung

Ein Einfamilienhaus in München:

• Grundsteuerwert: 500.000 Euro

• Steuermesszahl: 0,34%

• Hebesatz München: 535%

• Berechnung: 500.000 Euro x 0,34% x 535% = 9.095 Euro Grundsteuer jährlich

Landwirtschaftlicher Betrieb in Schleswig-Holstein:

• Grundsteuerwert: 300.000 Euro

• Steuermesszahl: 0,16%

• Hebesatz: 350%

• Berechnung: 300.000 Euro x 0,16% x 350% = 1.680 Euro Grundsteuer jährlich

13. FAQ

Was ist die Grundsteuer und wann fällt sie an?

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die von Grundstückseigentümern und Immobilieneigentümern an die jeweilige Gemeinde entrichtet werden muss. Sie fällt auf den Besitz von Grundstücken, Gebäuden oder bebaubaren Grundstücken an und dient zur Finanzierung kommunaler Aufgaben wie Infrastruktur, Bildungseinrichtungen, Grünflächen und öffentliche Dienstleistungen. Die Steuer ist unabhängig davon zu zahlen, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht und ob es selbst genutzt oder vermietet wird.

Wie wird die Grundsteuer berechnet und wer legt den Steuersatz fest?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in mehreren Schritten:

1. Einheitswert: Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert des Grundstücks oder der Immobilie, der als Bemessungsgrundlage dient. Dieser Wert wird auf Basis von Bodenrichtwerten und Gebäudeeigenschaften festgelegt.

2. Grundsteuermessbetrag: Der ermittelte Einheitswert wird mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl variiert je nach Art des Grundstücks und seiner Nutzung.

3. Hebesatz: Die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, legt einen Hebesatz fest, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet wird. Der Hebesatz kann je nach Gemeinde unterschiedlich hoch sein. Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer lautet somit: Grundsteuer = Einheitswert  * Steuermesszahl  * Hebesatz. Die tatsächliche Höhe der Grundsteuer kann stark variieren, abhängig vom Standort und den lokalen Hebesätzen.

Welche Reformen gab es bei der Grundsteuer und was bedeutet das für Grundstückseigentümer?

Die Grundsteuerreform in Deutschland wurde notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt hat. Die alten Einheitswerte, die in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935 stammen, waren stark veraltet und führten zu Ungleichbehandlungen.

Kernpunkte der Reform:

• Neubewertung: Alle Grundstücke und Immobilien wurden/wird neu bewertet, um eine gerechtere und aktuellere Bemessungsgrundlage zu schaffen.

• Bundesmodell: Ein neues Modell zur Berechnung der Grundsteuer, das bundesweit zur Anwendung kommen soll, basiert auf neuen Bewertungsgrundlagen (z.B. Grundstücksfläche, Lage und Nutzung).

• Landesmodelle: Einige Bundesländer können eigene Berechnungsmodelle entwickeln, was zu regional unterschiedlichen Regelungen führen kann.

Auswirkungen für Grundstückseigentümer:

• Neue Berechnungen: Grundstückseigentümer müssen sich auf Veränderungen bei ihren Grundsteuerbescheiden einstellen, die sowohl Erhöhungen als auch Senkungen der Steuer zur Folge haben können, abhängig von der neuen Bewertung und den festgelegten Hebesätzen.

• Deklarationspflicht: Eigentümer sind verpflichtet, Angaben zu ihren Grundstücken und Immobilien zu machen, um die Neubewertung zu ermöglichen.

14. Fazit

Die Grundsteuer ist ein essentieller Bestandteil der kommunalen Finanzierungsstruktur und eine bedeutende Einnahmequelle für Städte und Gemeinden. Sie finanziert öffentliche Dienstleistungen und trägt zur Erhaltung und Entwicklung der lokalen Infrastruktur bei. Die Neuregelungen durch die Grundsteuerreform zielen darauf ab, das System gerechter und verfassungskonform zu gestalten, wobei die verschiedenen Bewertungsmodelle der Bundesländer eine wichtige Rolle spielen.

Grundstückseigentümer sollten sich der Änderungen und ihrer Pflichten bewusst sein und sorgfältige Planungen und Berechnungen vornehmen, um die finanziellen Auswirkungen zu meistern. Zukünftige Entwicklungen und eine fortschreitende Digitalisierung versprechen eine zunehmend gerechtere, transparente und effiziente Verwaltung der Grundsteuer. Diese Maßnahmen bieten Potenzial für eine nachhaltigere und sozial gerechtere Besteuerung von Grundstücken und Immobilien.