Berechnungsverordnung Glossar

1. Definition und Bedeutung

Die Berechnungsverordnung (BerechnungsVO), auch bekannt als Verordnung über die Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) oder Verordnung über die Berechnung von Bruttogrundfläche und Bruttorauminhalt, regelt in Deutschland die methodische Ermittlung von Flächen- und Rauminhalten von Gebäuden. Diese Vorschriften dienen der Standardisierung und Transparenz bei der Berechnung von Wohn- und Nutzflächen sowie bei der Ermittlung des Bruttorauminhalts. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist essenziell, um vergleichbare und nachvollziehbare Berechnungen sicherzustellen, etwa für die Baugenehmigung, die Immobilienbewertung oder die Festsetzung von Mieten.

2. Rechtsgrundlagen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Berechnungsvorschriften sind in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen festgelegt:

Wohnflächenverordnung (WoFlV): Sie regelt die Berechnung der Wohnflächen in Deutschland und hat die vorher gültige II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) im Bereich der Wohnflächenberechnung abgelöst. Die WoFlV definiert unter anderem, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und wie diese zu ermitteln sind.

DIN 277: Diese deutsche Norm regelt die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau und wird häufig ergänzend oder alternativ zur WoFlV angewandt. Insbesondere die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) und des Bruttorauminhalts (BRI) erfolgt nach der DIN 277.

3. Berechnung Bruttogrundfläche (BGF) und Bruttorauminhalt (BRI)

3.1. Bruttogrundfläche (BGF)

Die Bruttogrundfläche (BGF) umfasst die Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes, einschließlich der Flächen innen und außen liegender Wände und Decken. Die BGF wird in Quadratmetern (m²) angegeben und ist eine wesentliche Größe zur Bewertung von Gebäuden im Hochbau.

Ermittlung der BGF:

• Ermittlung der Nettogrundfläche (NGF): Zunächst werden die Grundflächen der nutzbaren Räume (Wohn-, Arbeits-, Lagerräume) ermittelt.

• Hinzuaddieren von Verkehrsflächen und Konstruktionsflächen: Dazu zählen Flächen für Treppenhäuser, Flure, Aufzüge, Installationsschächte sowie Wände und tragende Bauelemente.

• Flächen aller Geschosse: Die ermittelte Fläche wird für alle Geschosse des Gebäudes summiert.

Die BGF ist wichtig für vielfältige Anwendungen, z. B. für die Kostenschätzung und -planung im Bauwesen, die Flächenverhältnisse von Grundstücken und Gebäudevolumen erkennen.

3.2. Bruttorauminhalt (BRI)

Der Bruttorauminhalt (BRI) beschreibt das Gesamtvolumen eines Gebäudes und wird in Kubikmetern (m³) angegeben. Der BRI umfasst den Rauminhalt aller Geschosse, begrenzt durch die äußeren Umfassungsflächen des Bauwerks.

Ermittlung des BRI:

• Ermittlung der Bauwerksaußenmaße: Das äußere Volumen des Bauwerks, einschließlich der Außenwände und der obersten und untersten Deckenschichten, wird ermittelt.

• Berechnung des Brutto-Rauminhalts: Durch Multiplikation der ermittelten Flächen mit den Geschosshöhen und summiertem Ergebnis für alle Geschosse des Gebäudes ergibt sich der Bruttorauminhalt.

Der BRI ist bedeutend für die Baukostenkalkulation, die Gebäudebewertung und die Berechnung von Versicherungsprämien.

4. Anwendungsbeispiele

Beispiel 1: Wohnflächenberechnung nach WoFlV

Ein Bauherr plant den Bau eines Einfamilienhauses und muss die Wohnfläche korrekt ermitteln. Nach der WoFlV werden folgende Flächen berücksichtigt:

• Wohnfläche: Flächen der Wohn- und Schlafräume, Küche, Badezimmer und Flure.

• Ausschluss von bestimmten Flächen: Flächen von Treppen mit mehr als drei Stufen, Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume werden nicht zur Wohnfläche gezählt.

Der Bauherr berechnet jede Fläche der Räume, die als Wohnfläche gelten. Beispielsweise kann er Fensterflächen ohne bodentiefe Fenster zu 50 % hinzuziehen und Balkone, Loggien und Terrassen zu einem Viertel.

Beispiel 2: Berechnung der BGF nach DIN 277

Ein Bürogebäude mit mehreren Stockwerken soll errichtet werden. Die BGF wird nach DIN 277 wie folgt berechnet:

• Grundflächen der Nutzungen: Büros, Besprechungsräume, Kantine.

• Verkehrsflächen und Nebenräume: Flure, Treppenhäuser, Sanitärbereiche, Technikräume.

Die Gesamtgrundfläche aller Geschosse wird durch Addition dieser Flächen bestimmt, wobei die Innenmaße der Bauteilflächen und Außenbereiche jeweils berücksichtigt werden.

5. Herausforderungen und Risiken

Die Berechnungsverfahren unterliegen verschiedenen Herausforderungen und Risiken:

Fehlerhafte Datenerhebung und Ungenauigkeiten: Ungenaue Messungen oder die fehlerhafte Klassifizierung von Flächen können zu fehlerhaften Ergebnissen führen. Hier ist Sorgfalt sowie die Nutzung standardisierter Messverfahren nach DIN-Norm erforderlich.

Komplexität der Gebäude: Bei komplexen Bauwerken mit verschiedenen Nutzungsbereichen kann die Ermittlung der Brutto-Grundflächen und -Rauminhalte aufwendig sein. Eine professionelle Planung und genaue Erhebung sind dabei essenziell.

Änderungen und Anpassungen: Nachträgliche Änderungen im Bauplan und Ausbau können neue Berechnungen notwendig machen und die ursprünglichen Ergebnisse beeinflussen.

6. Rechtliche und regulatorische Anforderungen

Es gibt bestimmte regulatorische Anforderungen und Rechtsschutzbestimmungen, um die Einhaltung der Berechnungsverordnung zu gewährleisten:

Baugenehmigungsverfahren: Im Zuge der Bauantragsstellung müssen die ermittelten Flächen- und Volumenangaben korrekt und nachvollziehbar eingereicht werden, um die Genehmigungsfähigkeit zu gewährleisten.

Prüfstellen und Gutachter: Architekten, Bauingenieure und spezielle Gutachter sind oft involviert, um die Berechnungen zu kontrollieren und zu bestätigen.

Rechtsstreitigkeiten: Im Falle von Streitigkeiten über Flächen- oder Rauminhaltsberechnungen (z. B. zwischen Bauherrn und Mietern) dienen die Berechnungsverordnungen als rechtliche Basis zur Klärung.

7. Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus

Der Bau eines Mehrfamilienhauses erfordert detaillierte Berechnungen der BGF und des BRI:

Schritt 1: Planung und Zeichnungen

Der Architekt erstellt Pläne und Zeichnungen, die alle relevanten Flächen und Volumina der Geschosse umfassen. Diese dienen als Basis für die weiteren Berechnungen.

Schritt 2: Datenerhebung und Messung

Die Flächen und Volumen werden vor Ort durch Messungen erhoben oder aus den Bauzeichnungen abgeleitet. Diese Daten umfassen Grundflächen der Wohnungen, Verkehrsflächen, Technikräume und Konstruktionsflächen.

Schritt 3: Berechnung nach DIN 277

Die Nettogrundflächen (Nutzflächen) werden zunächst summiert. Hierzu zählen die Flächen der Wohnungen, Büros oder Lagerräume. Verkehrs- und Konstruktionsflächen werden getrennt erfasst und hinzuaddiert. Die Gesamtsumme ergibt die Bruttogrundfläche (BGF).

Schritt 4: Berechnung des Bruttorauminhalts

Anhand der Bauwerksmaße werden die Volumen aller Geschosse ermittelt und summiert. Dies umfasst auch die maßlichen Details der Außenwände. Das Resultat ist der Bruttorauminhalt (BRI).

Durch die standardisierte Methode nach der DIN 277 erhalten Bauherren, Architekten und Investoren Klarheit über die Flächen- und Volumenkennzahlen, die für die wirtschaftliche Planung und Bewertung des Bauprojekts wesentlich sind.

Fazit

Die Berechnungsverordnung (BerechnungsVO) und die DIN 277 stellen sicher, dass die Flächen- und Rauminhalte von Bauwerken systematisch und nachvollziehbar ermittelt werden. Diese Berechnungen sind unverzichtbar für baurechtliche Genehmigungen, Immobilienfinanzierungen und -bewertungen sowie zur Festsetzung von Mieten und Versicherungsprämien. Trotz der Herausforderungen und Komplexität bietet eine normgerechte Flächen- und Volumenberechnung essenzielle Transparenz und Rechtssicherheit im gesamten Bauwesen.