Immobilien, die mit einem Erbbaurecht verbunden sind, erhalten eine unterschiedliche Bewertung im Vergleich zu Immobilien ohne solches Recht. Das Erbbaurecht ist eine besondere Vereinbarung, bei der der Eigentümer eines Grundstücks einem anderen das Recht gewährt, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder es anderweitig zu nutzen. Der Erbbauberechtigte erhält dabei lediglich das Nutzungsrecht am Grundstück, während das Eigentum am Grundstück beim ursprünglichen Eigentümer verbleibt.

Bei der Bewertung von Immobilien mit Erbbaurecht sind daher zwei entscheidende Faktoren zu berücksichtigen. Erstens wird der Wert des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes oder der Anlage ermittelt. Zweitens wird der Wert des Erbbaurechts selbst festgelegt.

Die Berechnung des Erbbaurechtswerts erfolgt in der Regel anhand des Ertragswertverfahrens. Dabei wird der Ertrag, den der Erbbauberechtigte aus der Nutzung des Grundstücks erzielen kann, mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Dieser Faktor orientiert sich an ähnlichen Grundstücken und berücksichtigt verschiedene Aspekte wie die Laufzeit des Erbbaurechts, die Inflation und die erwartete Restwertentwicklung.

Die Bewertung des Gebäudes oder der Anlage erfolgt hingegen nach den herkömmlichen Methoden wie dem Vergleichswertverfahren oder dem Sachwertverfahren.

Normalerweise werden der Wert des Erbbaurechts und der Wert des Gebäudes getrennt ermittelt und dann addiert, um den Gesamtwert der Immobilie mit Erbbaurecht zu bestimmen.